全国で空き家が問題になっています。
地方ほどその問題は深刻です。
高齢化が進み、親が亡くなった後の家をどうしていくのか悩んでいる人も少なくないでしょう。
今回は、空き家問題の原因や本質、解決方法について重要なポイントをわかりやすく解説します。
具体的にはこのような内容についてまとめています。
・空き家問題の現状や原因は？
・空き家問題への特別措置法に求められる適正管理は？
・空き家問題解決につながる事業やネットサービスは？
空き家の対処方法について悩んでいる人、空き家の活用について知りたいという人に参考にしていただければ幸いです。
もくじ
空き家問題の現状
まずは、空き家問題が現状どのような状況にあるかを見てみましょう。
7軒に1軒が空き家
引用：https://unsplash.com/photos/1ddol8rgUH8
2019年に総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年10月時点での日本の住宅数は約6200万戸です。
2013年の同発表では約6000万戸であったことから、約5年の間に200万戸程度の住宅が増えていることになります。
一方で、2018年時点の空き家は、全国で約850万戸に及びます。2013年には約820万戸であったことから、たった5年で約30万戸もの空き家が増えていることになります。
空き家率－都道府県（平成25年，30年）
引用：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf
都道府県別に空き家の状況を見ると、もっとも空き家率が高いのが山梨県、次いで和歌山県、長野県という結果が出ています。
反対に、沖縄県、埼玉県がもっとも空き家率の低い都道府県です。
しかし人口や総戸数によって、空き家の実際の戸数も大きく変わります。
自治体も空き家対策に取り組んでいるが
引用：https://www.photo-ac.com/main/detail/107392?title=%E6%97%A7%E5%AE%B6
2018年12月25日には、国土交通省と総務省による「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」というアンケート調査の結果が公表されました。
これによると、2018年10月時点で、全国の市区町村の約半数となる848団体が空家法に基づく条例等を策定していることがわかりました。
中でも高知県は、2018年度末時点で100％の自治体で条例が策定されており、問題がしっかりと認知され自治体の向き合う姿勢が感じられます。
広島県や富山県も同様に実施率が高く、問題解決が急がれている背景が見られます。
自治体の施策の他にも、国も空き家問題対策に動いています。
中古住宅の流通を促進させる「安心R住宅」制度や、「全国版空き家・空き地バンク」などが注目されていますが、こちらも後ほど詳しく解説します。
空き家問題の原因
空き家の問題の本質には、2つの原因があるとされています
一つが高齢化社会であること、そして二つ目が空き家所有者の管理や活用についての問題です。
空き家問題の原因①高齢化社会
引用：https://www.irasutoya.com/2013/11/blog-post_3244.html
高齢化社会は空き家問題の大きな原因です。
団塊世代からの相続が進むことで、明らかに住宅と居住者とのバランスが取れなくなり、空き家が今後も急速に増えていくことが予想されます。
そもそも、空き家は4つの種類に分類されます。
①売却用空き家・・不動産会社が管理する販売中の空き家
②賃貸用空き家・・不動産会社が管理する入居者を募集している空き家
③二次利用空き家・・所有者本人が管理する普段使っていない別荘などの空き家
④その他の空き家・・所有者本人が管理する①〜③以外の空き家
この4つの種類の空き家で問題になっているのが、まさに④の貸しにも売りにも出されていない、そして活用されていない空き家です。
この④の種類の空き家は、2013年時点で318万戸あるという調査結果が出ています。
自宅の所有者の高齢化が進み、高齢者施設に入居したり子どもと同居するようになると、その自宅は空き家になります。
固定資産税を払いさえすればいいと考えてしまうと、空き家を管理する動機が弱くなってしまうため、ますます放置することになります。
今後高齢化はますます進むため、この種類の空き家は急速に増えることが予想されます。
高齢化が進むということは、空き家が増えることもですが、その土地に住む人の数自体も減少するということです。
そうなると、その地域の道路やお店なども減少していくことになり、その町自体が急速に衰退していくことにも繋がります。
政府は、2025年までにこの種類の空き家を100万戸減らすことを目標に掲げています。
しかし、高齢化が進み町自体の魅力がなくなっていく現状で、この目標はかなり達成困難であると言わざるを得ません。
空き家問題の原因②空き家所有者の管理や活用に対する問題
空き家問題が解消されないのには、空き家所有者自身が抱える問題があり、これは解決するのが簡単なようで難しいのが実情です。
空き家自体の所有者が親である場合、親が元気で自宅に住んでいる間は問題ありませんが
高齢者施設に入居したりする場合、この自宅をどうするかが問題になります。
高齢者施設に入居しても、いつかは自宅に帰りたい、最期は自宅で迎えたいという強い思いがある場合、本人はそこに住んでいないにも関わらず、場合によっては十数年以上空き家のまま存続することになります。
また、所有者の子どもが対応しようにも、所有者本人が思い出深い自宅を売りたくないと反対したり、所有者本人が認知症にかかり自宅をどうするかを判断できない場合なども多くあります。
一方で、すでに相続が済んでいて子どもがその空き家の所有をしている場合でも、実際にその空き家をどう利活用すればいいのかが分からないという問題があります。
また、実家の活用について兄弟間でもめていたりすると、問題を解決するのが難しくその間にもどんどん空き家の老朽化が進みます。
さらに、慣れ親しんだ実家を利活用すること自体に罪悪感を感じて、空き家のまま活用できないというケースも少なくないようです。
空き家は適正な管理が必要
引用：https://www.photo-ac.com/main/detail/2721039?title=%E5%BB%83%E5%B1%8B
そうして、空き家の管理や対処について検討している間にも、次々に空き家は老朽化していきます。
人が住んでいない空き家の老朽化は激しく、壁が剥がれ落ちたり、建物自体が傾くなど、近隣へも被害が及びかねません。
さらに、空き家はスズメバチや害獣を発生させることも多いですし、地域によっては野良猫の住処になってしまっており、衛生上問題になることも多くあります。
ここ最近では、台風や地震などの天災も多く、老朽化した空き家はそういった被害がますます懸念されます。
このように、適正に管理がなされていない空き家は、周辺地域や住民に悪影響を及ぼします。
このことから、平成27年5月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、行政が指導や処分を行うことができるようになりました。
空き家等対策特別措置法
引用：https://www.irasutoya.com/2017/01/blog-post_261.html
平成27年5月から施行された空家等対策特別措置法では、次のようなことが定められています。
・空き家の実態調査
・空き家の所有者へ適切な管理の指導
・空き家の跡地についての活用促進
・適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
・特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
・特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる
空き家の定義
この特別措置法により、空き家の定義が明確になりました。
1年間を通して人の出入りがあるかどうかや、水道・電気・ガスなどのインフラが使用されているかどうかを見ながら、空き家であるかどうかが判断されます。
空き家であるとしても、その空き家が近隣住民へ被害を与えているとしても、勝手に入り込んだりしては不法侵入になってしまいます。
しかし、空家等対策特別措置法が施行されたことにより、管理がなされていないとされる空き家の場合には、行政が敷地内に入り調査することができるようになりました。
また、所有者情報を確認するために、住民票の取得や固定資産税台帳による税金の支払い義務者情報の取得、さらにはインフラの情報の請求ができるようにもなりました。
そのため、自治体により適正管理についての通達を受けた空き家の持ち主は、その対応を迅速に行う意思表示をし、対応することが重要です。
特定空家とは？
特別措置法では、適正管理がなされていない空き家を「特定空家」に指定することができます。
特定空家は、特別措置法の中では以下のように定義されています。（第二条第2項）
第二条 この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
２項 この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう
特定空き家の判断基準は、国土交通省のガイドラインにおいて規定されています。
概ね以下のような内容で、具体的な事例をもとに規定がなされています。
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」
・基礎に不同沈下がある。
・柱が傾斜している。
・基礎が破損または変形している。
・土台が腐朽または破損している。
・基礎と土台にずれが発生している。
・柱、はり、筋かいが腐朽、破損または変形している。
・柱とはりにずれが発生している。
・屋根が変形、ふき材が剥落している。
・軒の裏板、たる木等が腐朽、軒が垂れ下がっている。
・雨樋がたれ下がっている。
・壁体を貫通する穴が生じている。
・外壁の仕上材料が剥落、腐朽または破損し、下地が露出している。
・外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じている。
・看板の仕上材料が剥落している。
・看板、給湯設備、屋上水槽等が転倒、破損、脱落している。
・屋外階段、バルコニーが腐食、破損または脱落、傾斜している。
・門、塀にひび割れ、破損、傾きが生じている。
・擁壁表面に水がしみ出し、流出している。
・水抜き穴の詰まりが生じている。
・ひび割れが発生している。
「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」
・吹付けアスベスト等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生がある。
・排水等の流出による臭気の発生がある。
・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生がある。
・ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生している。
「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」
・地域で定められた景観ルールに著しく適合しない状態となっている。
・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で傷んだり汚れたまま放置されている。
・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
・看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで、破損、汚損している。
・木々が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。
・敷地内にごみ等が散乱、山積したまま放置されている。
「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」
・立木の腐朽、倒壊、枝折れなどで近隣の道路や家屋の敷地に枝などが散らばっている。
・立木の枝などが近隣の道路などにはみ出し、歩行者の通行を妨げている。
・動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生している。
・動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生している。
・敷地外に動物の毛または羽毛が大量に飛散している。
・多数のねずみ、はえ、蚊、のみ等が発生している。
・住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入するなど周辺に危害が及ぶ危険がある。
・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民に影響が及ぶ恐れがある。
・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れているなど容易に侵入できる状況。
・屋根の雪止めの破損などにより、空き家からの落雪が発生している。
・周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。
参考：国土交通省ガイドライン http://www.mlit.go.jp/common/001090531.pdf
特定空家に指定されたらどうなる？
引用：https://www.irasutoya.com/2018/11/blog-post_511.html
本来、建物が建っている土地は、固定資産税等の住宅用地特例が適用されています。
しかし、特定空家に指定されてしまうと、固定資産税の優遇措置が適用から外されることになり、更地と同じ固定資産税が徴収されることになります。
その場合、これまでの6倍の金額が徴収されることになります。
自治体からの適正管理への指導や勧告に従わない場合は、最大50万円の罰金が課せられる上に、強制的な空き家の撤去が行われることになり、その代執行費用は空き家所有者へ請求されることになります。
行政代執行に至るまでの空き家適正管理への4段階｜助言・指導・勧告・命令
行政代執行に至るまでには、以下のような流れで進みます。
・空き家の所有者等の事情の把握。
・空き家への立ち入り調査実施。
・特定空家への指定。
・税務部局等、関係部局への情報提供。
・空地の所有者への助言又は指導。
・空地の所有者への勧告。
・書面による空家所有者への命令。（違反時には最大50万円の罰金）
・行政代執行、所有者への費用徴収
助言
近隣住民などからの苦情があった場合などは、助言が行われることが多いようです。
しかし法的な効力がないため、対応については所有者の判断となります。
内容については、庭の草木の除草などの、比較的簡単に是正できる内容が多いです。
指導
空き家所有者が助言に従わない場合に、自治体から適正管理について指導が入ります。
助言よりも重い対応です。
初めての行政指導で「指導」がなされた場合は、近隣からの複数の苦情が入った可能性が考えられます。この場合、早急な改善が求められているととらえます。
どういった改善をするのか、自治体にも連絡することが必要です。
勧告
空き家所有者へ指導をしても状況改善が見られない場合、自治体は勧告を行います。
近隣に深刻な被害を及ぼすケースも多く、一刻も早い対応が求められます。
特定空家に指定された後に勧告を受けてしまうと、状況が改善されるまで固定資産税の優遇が受けられず、通常の6倍の固定資産税を徴収されることになります。
※特定空家に指定されても、原因となっている状態を改善するとで特定空家から解除されます。
命令
勧告の上でも改善が見られない場合、命令が下ります。
これに背くと50万円以下の罰金であり、空き家は行政代執行により撤去、解体が行われ、費用が所有者に請求されます。
命令は、自治体からの最も厳しい通告であり、このまま放置することで倒壊、火災など近隣の生命を巻き込む危険を孕むものです。
空き家の利活用方法
空き家の問題や、空き家問題への国や自治体への取り組みについて紹介してきました。
最後に、空き家を今後どう利活用するかについてまとめます。
自治体の推進・解体費用の補助
2015年に施行された空家対策等特別措置法ですが、この特別措置法より前から自治体は条例を定めて空き家対策を実施してきました。
空き家対策は自治体の住環境の整備事業ですから、自治体から所有者への補助制度もありますし、国から自治体に対しても補助がおりています。
老朽化が激しい住宅については解体費用を補助するだけではなく、その間に住居に困る住民の住宅を用意するなど、かなり手厚く取り組まれてきた事業です。
しかし、老朽化しているとはいえ住宅事情に介入しすぎることは財産権の侵害にあたります。そのため、特別措置法が施行されたことは、自治体の空き家対策における大きな後ろ盾になっています。
空き家バンクと自治体独自の取り組み
引用：https://unsplash.com/photos/-Z_8HVWXyV8
空き家バンクも、自治体の取り組みのひとつです。
空き家の所有者は、売りに出したり貸しに出したりそのほかにも利活用したくとも、なかなか相手が見つからないため、その間に徐々に空き家が傷んでくるという現実に悩まされています。
そこで、地域の空き家と空き家を使いたい人とのマッチングサービスとして、空き家バンクが登場しました。
空き家バンクは、多くの自治体や自治体が委託した企業によって運営されています。
空き家バンクは自治体運営のサービスですが、そのほかにもLIFUL HOME’Sのように民間で情報収集を行い提供されているサービスもあります。
また、自治体それぞれで、空き家を公共施設や福祉用途、観光に活用するなどの取り組みも進められています。
空き家管理サービス
空き家管理サービスは、民間企業の提供するサービスです。
所有者と空き家とに、物理的に距離があるときに、所有者に変わって、月に1回程度空き家を巡回するというサービスです。
特別措置法の施行によって、空き家問題がフォーカスされるようになってから、空き家サービスを提供する企業は続々と増え続けています。
利用料は月額10,000円程度のサービスが多く、怠ることで行政指導を受けると考えると費用対効果があると考える人も多いようです。
国土交通省による空き家対策のための事業推進
空き家対策加速化させるための人材育成と相談体制の整備
空き家の発生抑制を図り共通課題を解決する
以上を目的に、国土交通省により「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」の採択事業が決定されました。
採択事業は58件ありますが、一部をご紹介しましょう。
NPO法人情報ステーション
千葉県船橋市周辺
市内の不良な空き家約千軒の利用可能性調査を行い、対象家屋10件を選定し、民間図書館化する。この民間図書館化に関してマニュアルを作成し、公表する。
離島百貨店推進協議会
島根県海土町
都市と地域における人材の流動化と二地域居住の推進を図るため、海士町観光協会が取り組んできた「ワーキングツーリズム」と「マルチワーカー」を他の離島地域に広げる。
出典：http://www.mlit.go.jp/common/001247559.pdf
空き家活用の最新ネットサービス
空き家を有効活用する民間企業独自のサービスも増えてきています。
「全国定額で住み放題」のADDressのようなサービスはそのひとつです。
日本・世界中の空き家や遊休別荘と、
泊まりたい人をマッチングする、
Co-Living（コリビング）サービスです。
「持ち家が空いているけど住む人が見つからない」
「別荘を使わない間だれかに貸したい」
そんな物件オーナーの皆様に、家賃をお支払いして、物件をお預かり。
「いつもとは違った気分で仕事がしたい」
「移住はできないけど家族と自然を目一杯楽しみたい」
そんな人にお貸しすることにより、
多拠点居住という、新しいライフスタイルを広めていきます。
少し前に注目された、Airbnbのような民泊サービスも空き家の活用方法としては有効度が高いと言えるでしょう。
また、OYOのように気軽に賃貸物件を借りられるようなサービスや、今注目されているいサブスク型の賃貸も次々と登場しています。
ますます、民間の空き家活用の動きも期待できる内容になっていくでしょう。
まとめ・空き家問題はますます深刻に・ネットビジネスとの融合が求められる
空き家問題の原因や対策、法律の変遷などについて解説しました。
ポイントをまとめてみましょう。
・空き家問題は高齢化と人口減少により生まれた深刻な問題
・空き家は適正に管理しないと行政から厳しい命令が下る！
・空き家バンクやサブスク賃貸など、新しいネットサービスが注目される
住宅の問題は、自分だけではなく自分の親や、結婚しているなら相手の親など、
必ず身近になってくる問題です。
そして、これから確実に人口減少し高齢化が進みますから、早い段階で解決の糸口を見つけたり、あらかじめ家族と相談しておいたりすることが必要です。
また、空き家を活用する事業や、民間などのサービス、ネットビジネスなどとの融合もますます注目されるようになるでしょう。
空き家問題は対岸の火事ではありません。今後の問題解決の参考にしていただければ幸いです。
